我向深圳人民道歉。

在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。

我说这句话错就错在简单地预测房价，很容易被人搞成娱乐性的新闻，助长浮燥的学风，有可能转移视线，忽略了房地产市场急需解决的根本问题。

我说的话还错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信心危机。今年上半年，资本市场动荡不安，投资者趋于观望。深圳由于2007年上半年出现过度投机性炒作，房价上升了50%左右，当投机风退却之后必然出现一段时间房价理性回归，再加上全球资本市场的信心危机，房价焉能不跌？

房价如同所有的价格一样，潮起潮落，有涨有跌。中国经济高速增长，基本面很好，对住房的真实需求非常旺盛，投机需求随时可能卷土重来，在相当长时间内尚且不能改变供不应求的状况。因此，房价上升是一个长期的趋势，尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价下跌，并不能改变这个趋势。

当前推动房价上升的力量不仅来自于供求关系，更重要的是不仅国内流动性过剩，海外资金还大量涌入境内，带来很大的通货膨胀压力。由于海外资本市场动荡不安，大量资金寻求避难所，不断流入中国。目前，这些资金受到资本市场信心低迷的影响或者存入银行，或者持币观望。银行中居民储蓄存款从2007年10月的16.3万亿元急剧上升，到2008年5月已经突破了19万亿元。当前银行基准利率4.14%，而2008年5月的CPI为7.8%。在负利率的驱使下，一旦市场信心恢复，这些资金迟早要寻找保值、升值的渠道。如果这些资金流入商品市场，有可能推高物价；如果流入证券市场，可能导致股市大起大落；如果流入房地产市场，有可能导致房价暴涨。

2007年全国商品房销售总额27000亿元，平均每个月2500亿元左右。除去廉租房、经济适用房和小户型房之后，在北京、上海、广州、深圳等大都市中每个月可以提供的商品房总量不过几百亿元。可是，2008年第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币，4月份一个月就高达3500亿元。海外流入资金如果进入房地产市场必然盯住大都市的高档商品房。

已经流入国内的资金就像前段时间地震灾区的堰塞湖一样，高悬在我们头上。我们不知道堰塞湖什么时候决堤，也不知道还要不要下雨，下多大的雨，但是，我们确切地知道堰塞湖中有多少水，一旦决堤会造成什么样的危害。在四川救灾过程中，政府果断地将绵阳60万居民转移到高处。多亏军队奋不顾身抢在暴雨之前疏通了堰塞湖，避免了人员伤亡。

资本市场的信心变化具有很高的不确定性。从理论和实践上我们知道资本市场的信心变化非常迅速，说变就变。目前我们不可能预测什么时候资本市场的信心能够恢复，也不知道还有多少海外资金要流入中国，但是，我们确切地知道已经有数万亿资金在资本市场上蓄势待发。可以提供的房源和外来资金总额不在一个数量级上，这是我们必须认真应对的挑战。我们必须未雨绸缪，防范在房地产市场上出现恶性炒作最终导致泡沫经济。房价暴涨充其量不过是肌肤之疮，而银行危机才是心头大患。如果放松警惕，就可能遭遇金融危机。

其实，即使深圳的房价下跌，依然远远超出了一般老百姓的购房能力。由于贫富差距过大，大部分工薪阶层早就买不起房了。当前在商品房市场上的只是一部分高收入群体。讨论住房问题理应把注意力集中在保障性住房上，这才是当前房地产市场上急需解决的核心问题。

我们应当关注各级政府是否将土地出让金的10%用于廉租房建设？
各级政府从财政预算中拿出多大的比例来帮助廉租房建设和经济适用房？
是否严格执行用70%以上的面积盖90平方米以下的小户型住宅？

是否能够做到让老百姓“买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起；租不起，白给你”？

是否能够通过制度创新完善房地产税收政策，制止囤房投机？

当前特别要关注，为什么国务院和银监会三令五申要求房地产企业的自有资金不得低于项目投资的35%，可是迄今为止还有那么多的房地产企业不能达标？有些房地产企业空手套白狼，资本回报率非常高，却将风险转嫁给了银行和广大储户。这严重违背了广大民众的根本利益，也是金融纪律不能容许的。

与其空谈什么限制高房价还不如踏踏实实地为民众做点事情。千万不要替利益集团代言，干扰中央治理通货膨胀的金融政策。

一年前，我说深圳的房价要涨，错在把时间段说得太绝对。但是总的趋势判断并没有错，所依托的理论也没有错。2007年上半年深圳房价暴涨是因为过度投机，把房价炒了上去，目前出现一些调整也在意料之中。但是，绝对不等于今后不会再度出现炒作。在流动性严重过剩的情况下，金融危机正在我们四周徘徊，朋友们，要警惕啊！

造血功能比输血更重要

灾后重建必须开拓民众可以长期依赖的产业，尤其要发展当地小银行

　　□徐滇庆/文

　　当前，国际热钱正大肆进入中国，总的来说，资金流入有利有弊。海外资金大量流入，必然在短期内对中国经济的一些领域产生相当大的冲击。说到底，钱多，无非抬高物价，价格高了，货币的含金量下降，在宏观意义上达到新的均衡。

　　从长期来看，有钱比没钱好，钱多比钱少好。巨额外汇储备增强了人民币抵御外来金融冲击的能力，为国际贸易和金融活动提供了更大的空间。怕就怕有钱不会用，只要有足够的金融人才，完全可以通过对外投资用活外汇储备，创造更多的财富。

　　在当前的国际形势下，我们没有什么好办法可以挡住资金流入，除非中国重新构筑贸易、金融壁垒，脱离世界经济体系，否则，在相当长的时间内中国必须接纳外部资金流入，承受来自于外部的冲击。

　　对中国金融体系构成威胁的不是海外资金进入中国，而是在于短期内撤离中国。经济学理论和实践都证明，金融风暴发生在退潮而不是涨潮时期。在1997年的亚洲金融风暴中，大量资金外逃将遭遇危机国家的财富一扫而空。退潮的渠道越宽，监管越松，金融危机的冲击程度就越强。

　　苍蝇不叮没缝的鸡蛋。为了防范金融危机，中国必须认真检查是否有退潮的渠道。从某种意义上来说，退潮渠道的通畅程度决定着进入中国的投机资金的数量。

　　在短期内不宜完全开放人民币资本项目，不能实现人民币的可自由兑换。要明确港股直通车的定义和实施有效监管。最重要的是必须抓紧培养高级金融人才，能够识别金融市场的变化，能够和国际金融界平等对话，公平博弈。

　　当今世界，国际金融投机资金的规模很大，但是没有一个司令部，也没有一个稳定的领导核心。随着金融衍生工具的发展，国际金融市场更加多元化，瞬 息万变，稍不注意就会栽大跟斗。在当前的次级债危机中，那些在国际金融舞台上声名赫赫的投资银行输得焦头烂额，狼狈不堪。究竟是谁在玩阴谋？

　　如果把国际金融市场的风云变幻比做一场“战争”，我们看不出这场战争的阵线划分，更找不出双方的司令部。金融危机绝非“零和博弈”，赢者所得并不是来自于输者所失，在金融危机中甚至根本就找不到哪个集团在危机中有所斩获。

　　鼓吹金融阴谋论，既不符合事实，也对我们无所助益。把复杂的金融现象简单化，只能麻痹斗志，混淆是非，推卸金融监管和改革的责任。

　　严格地讲，国际投机集团的资金(热钱)还没有来。迄今为止，人民币还没有实行可自由兑换，资本项目还没有完全开放，外部资金流入比较容易，要大 量流出还需要办理各种手续，接受监管。对于国际投机资金来说，资金流出的渠道还不够宽。现有的对资金流出的规定制约了他们的投机活动。如果真正放开流出资 金的管制，或者开通了变相的流出渠道，那么大量投机资金将蜂拥而来，我们就可能吃大亏。

　　所以，中国务必要重视对危机管理的研究，要有专门小组来监测金融危机风险程度，并且有专门的通道，将危机管理决策方案迅速提交给最高决策层。要 能够识别危机，对金融危机的程度做出比较准确的判断，能够确定48小时应急措施的起点。要有多种危机管理的处置方案，必要时要敢于壮士断臂，保全主力，以 求东山再起。来自搜狐徐滇庆博客：http://xudianqing.blog.sohu.com/

来自搜狐徐滇庆博客：http://xudianqing.blog.sohu.com/

　　徐滇庆

　　2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具 备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2007年10月《物权法》正式生效。应当说开征物业税已经不存在任何政策上的障碍。转眼之间过 去了4年多，物业税改革方案还是迟迟未能出台。

　　通常人们将房地产称为物业，或者比较正规一点叫做不动产。不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本 特点就是和土地相关，具有空间不可移 动性。物业税也叫房地产税或不动产税。课税的前提是对房地产的持有。物业税多属于地方税。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的 财税结构中占有很重要的比例。这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西 兰、英国、马来西亚等国称之为“地方税”，中国香港则称“物业税”。也许是受香港的影响比较大，如今国内比较通用的称呼是物业税。

　　为什么要开征物业税？

　　综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，例如，韩国、法国等。第二类是为了增加 政府财源，改善公共福利。例如，美国、加拿大等。还有一些国家征收物业税的目的综合上述二类，兼而有之，例如，日本、香港等。1

　　在当前的物业税改革中我们有两种选择：第一，给政府开辟新的财源，多些征税。第二，是为了促进社会公平，改善资源配置效率。显然，不同的目标相应的对策必然不一样。

　　胡锦涛主席多次提醒我们要居安思危，防范可能出现的危机。当前，摆在中国人民面前潜在的危机有二个，一个是金融危机，一个是社会危机。如果没有 足够的危机意识，就很可能遭遇危机，甚至可能断送我们的经济改革成果。由于金融体制改革严重滞后，我国的金融体系非常脆弱。务必要切断房地产泡沫经济通向 银行系统的渠道，确保经济运行的心脏—金融系统不出大问题。贫富差距不断加大是导致社会危机的主要因素。务必要努力缩小贫富差距，照顾社会上的弱势群体。 研究开征物业税就是要高屋建瓴，围绕着防范危机的大题目做文章，而不是单纯地纠缠于各个集团的利益分配。假若连征税的目的都搞不清楚，争论就难免是空对 空，不切实际。

　　2007年全国财税收入已经突破了5.1万亿元，年增长速度为31.4%，远远超过了GDP增长速度和居民收入增速。显而易见，开征物业税的目的并不是为了再开新税为各级政府敛财。

　　表1 全国财税收入

　　从理论上来说，也绝对不是税率越高，政府的财税收入越多。当税率为零的时候，政府的财税收入为零。如果税率高达100%，必然扼杀生产积极性， 政府的财税收入也降为零。随着税率的升高，政府的财税收入呈现一条凸曲线，在中间的某个位置达到最高点。中国13亿人，其中7亿农民承担的税负比重很小， 税负主要落在5亿多城镇居民头上。羊毛出在羊身上。无论是以什么形式征收，城镇居民平均每人对政府公共开支的贡献差不多1万元。从总体来说，中国老百姓承 担的税负并不轻，也许应当逐步减税才对。

　　按照易纲教授的归纳，征收物业税作为整体财税改革的一环，可以起到多方面的作用。第一，征收物业税有利于理顺中央政府与地方政府的关系。第二， 有利于优化房地产税制。第三，有利于建设环境友好型社会和资源节约型社会。第四，有利于转变政府职能，使其向提供公共建设、公共服务方向发展。2

　　根据中国目前的国情，为了深化改革，促进社会和谐，征收物业税的主要目的也许应当确定为以下几点：

　　(1) 缩小贫富差距。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。在十七大文件中正式提出了财产性收 入。住房是居民财产的一个主要组成部分。由于房价暴涨，住宅价值也随之攀高，户型越大涨得越快。对于这部分资产性收入征税是完全合理的。当前，中国的贫富 差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第 95位。收入不平等程度高于中国的国家有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中 国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。3值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中物业税的缺 位是一个很重要的原因。有些老百姓一听到要开征物业税就暴跳如雷，骂不绝口，反映出民间对税收负担过重怨声载道。其实，开征物业税的目的恰恰就是要帮助低 收入家庭，通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收物业税还可以让广大民众分享房地产(包括土地)升值的 好处，有助于促进社会公平。

　　(2) 整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。目前，在北京、上海等大城市中许多有钱人买上好几套房子，空关在那里。在深圳等地投机炒房成风。中国人多地少，土 地资源特别紧缺，许多家庭还存在着严重的住房困难，因此，不应当鼓励个人占有过多的住房面积，更不应当纵容房地产过度投机。征收物业税可以提高占有成本， 促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。

　　(3) 改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为。增强地方政府提供公共服务的激励。

　　4) 通过物业税改革整顿许多不合理，杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担。为全面铺开税制改革创造条件。

　　总之，开征物业税的首要目标是缩小贫富差距。因此，在设计物业税改革方案的时候，绝对不能再给穷人增加负担。通过征收物业税改善地方政府提供公 共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场上过度投机需求。 和这二个主要目标相比，增加地方政府的财税收入等等都属于较低层次的问题。

  征收物业税能不能压低房价？

　　有人认为，征收物业税之后可能压低房价。他们的理由是如果把一次性征收的土地出让金在房产保有期间分70年缴纳，岂不是给开发商省下来一大笔钱？开发商的成本中少了土地出让金这一块，他们肯定会相应降低要价，购房者也就用不着花那么多的钱了。

　　这个说法有两点不妥。

　　首先，我们在前面已经讨论过了，土地出让金和物业税是两件事，混淆在一起只能把事情弄得更乱。如果将物业税和土地出让金分开处理，就不存在上述导致房价下跌的理由。

　　如果物业税和土地出让金分离处理，依然按照招拍挂的方式由市场竞争确定土地价格，征收物业税之后，将迫使一部分囤积住宅的投机份子抛出一些楼盘 来，可以在一定程度上压制房价上涨的势头。但是，不能过高估计开征物业税对房价涨势的影响。对此，我们可以大致做一个定量分析。

　　目前处于空置、囤积状态的住宅多数都是大户型豪华房。可以肯定，物业税提高了大户型住宅的持有成本，拥有多套住宅的人要考虑空置成本。在新税制 的挤压下，肯定会有些人将手中囤积的房子抛出来。不过，2007年在北京、上海和其他大城市，大户型房价上升幅度超过20%，即使征收了2.5%物业税， 依然还有相当大的盈利空间。许多有钱人宁可交物业税，未必肯把房子抛出来。退一万步来讲，倘若他们卖了房子，拿到的钱往哪里投？目前，证券市场大幅震荡， 筹资容量不过一万多亿元；债券市场微乎其微；期货市场和外汇市场尚未开放；在美国次级债危机之后，海外金融市场动荡不安，外资纷纷跑到中国来避难，资金大 量流入中国，海外投资绝非易事。换成美元，美元在不断贬值，存进银行，银行有负利率。由于资金缺乏更好的出路，即使交税增加了囤房成本，相当一部分有钱人 还会选择继续囤房。

　　开征物业税究竟能够压出来多少囤积的住宅？估计在2007年商品房销售总额有可能超过2.5万亿元。从目前的情况来看，如果能够压出来1000亿元的商品房就很了不起，即使如此，也只不过能缓和一下供求矛盾，降低房价涨幅，不可能从根本上改变房价上涨的趋势。

　　其次，这种说法采用的是成本核算法，既然开发商的成本下降了，他们理应相应降低房价。实际上房地产企业在销售商品房的时候采用的是市场比较法。 只要市场上其他商品房卖多少钱，他们也要多少。特别是在当前房地产市场供不应求的状况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。只要房地产商发现购房者还有一 分空间，他们绝对不会放过。在房地产市场上，买的不如卖的精，在房地产商和购房者、政府官员之间存在着严重的信息不对称。倘若果真取消了地价，大部分好处 也只能归于房地产商。开征物业税未必能够有效地制止当前房价暴涨的趋势。

　　实际上，我们可以看到国外开征物业税的国家，也并没有见到房价一征即降的例子。而且，如果处理不好，还会让市场陷入萧条。

　　韩国在1997年遭遇金融危机，损失惨重。经过金大中政权大刀阔斧地进行金融体制改革，迅速恢复了经济增长势头，房价也随之飙升，在2002年，部分地区的房价涨幅已经超过了20%。

　　2003年2月卢武铉上台。他在当选时声称：“今后将扎扎实实控制物价和房地产价格，致力于重新找回平民经济的稳定。”4可是韩国的房价依然像 脱缰之马飞涨不已。在2002年底，新公寓房价折合人民币每平方米10931元，到了2006年底已经上升为17000元。在这段时期内，全国人均收入增 长了10%，可是房价涨幅高达55%。

　　卢武铉政府采取紧急措施，财产税和土地税被整合为资本收益税，第二套房产的税率为50%，而第三套房产为60%。物业税相当于2003年的两 倍。将银行按揭贷款首付标准提高到60%。决定按照房地产增值征收财产税和综合土地税，税率达到30%。住宅转让时缴纳的各种税费达到房价的三分之一。在 财税新政的高压之下，韩国的房地产市场顿时一片死寂，交易额急剧下降，但是房价却依然居高不下。老百姓买不起房和住宅供过于求同时并存，韩国房地产业陷入 矛盾的泥淖之中。

　　前车之鉴，后者之师。2007年竞选期间，李明博许诺给平民提供一个“没有烦恼的世界”，“将向平民夫妇每户义务提供一套82.5平方米以下的 国民住宅，将实现115%的住宅普及率，使韩国进入第二住宅时代(即每户拥有二套住宅)。”他批评卢武铉的住房政策“好比不精明的猎人，为打一只野猪而满 山瞎跑，害了山里的其他动物。”

　　李明博的新政策要点是：加大对住房保障的投入。由政府负责给合乎条件的居民提供80平方米以下的住宅，而80平方米以上的住宅交给市场。每年给 新婚夫妇提供12万套“安乐窝”住宅。这些住宅将建设在城郊新开发区域，有国民住宅基金和政府财政负责筹备建设资金。放宽对首尔等地市中心再开发和重建的 限制，提高建筑容积率，上调到250%，放宽对住宅销售价格的管制。

　　提高物业税是一把双刃剑。高物业税对于投机活动的确有抑制作用，但是却可能遏制正常的市场交易活动，未必能够平抑房价。李明博的住房政策改革是否能达到预期目的，我们要拭目以待。无论如何，我们可以从韩国房地产市场改革中学到许多宝贵的经验教训。

　　物业税为何如此难产？

　　有关物业税的讨论已经好多年了。可是，讨论来，讨论去，只听楼梯响，不见人下来。2007年初，国家税务总局将研究物业税方案列入工作范围。自 2006年初开始，北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆等6个省市对物业税征收进行试点。在2007年又增加了4个试点城市。试点的方式比较奇特，称之为 “空转”。据说在“空转”的地方一切工作步骤都和真正收税一样，只不过没有真正收税而已。

　　为什么有关物业税争论了很长时间还得不出共识？究其根源，恐怕原因之一是没有搞清楚外部环境的中国特色：

　　(1) 中国目前贫富差距很大，而且还有继续扩大的趋势。如果物业税改革的目标是缩小贫富差距，必然要将一些税负从穷人转移到富人头上。按照这个思路制定的方案将遭到各种利益集团的抵制和反对，这恰恰是预料中事。

　　(2) 中国缺乏一个有效的信用体系。要建立一个覆盖全民的信用体系绝非易事，许多在西方国家行之有效的制度在中国信用体系缺失的情况下很可能就行不通。因此，在设计物业税改革方案时，务必考虑到防止弄虚作假，逃税漏税。

　　(3) 中国正处于从计划经济向市场经济转型的过程之中，由于市场与计划并存，必然存在相当普遍的寻租现象。任何改革都离不开地方政府各级官员的执行和监督，由于物业税改革可能触犯到相当一部分官员的利益，因此在设计改革方案时必须充分考虑到如何防止贪污腐败。

　　(4) 从中国开发房地产市场的那天起，在房地产企业和各级地方政府之间就存在着错综复杂的联系。在有些地方政企不分，银企不分的状况相当严重。研究物业税改革方案就要预先防止在政府、房地产企业和银行之间的利益转移。

　　考虑到这种特殊的外部环境，中国的物业税方案必然和世界各国有所不同。从这一点来讲，这次物业税改革是一场真正意义上的改革。

　　(作者系北京大学中国经济研究中心教授)

　　【本报讯】(记者 卢博林) 著名经济学家徐滇庆近日在深圳市房地产研究中心论坛上表示，深圳房价并没有出现拐点。

　　去年7月，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆发表文章称，2008年7月，深圳的房价不可能低于2007年7月，在论坛上，他依旧这样坚持。

　　徐滇庆分析说，深圳近几个月商品房成交量低迷的主要原因是房贷紧缩，随着4月第二季度的贷款额度出炉，成交量会出现回升。目前，我国的通货膨胀率处于较高水平，货币流动性过剩相当严重，因此房价是不会下跌的。“我相信中国的房价一定会跌的，但一定不是现在。”

　　针对如何解决老百姓住房问题，徐滇庆提出五句话的观点：“买不起大的买小的(商品房建设以中小户型为主)，买不起新的买旧的，买不起贵的买便宜的(指经济适用房)，买不起的要租得起，租不起的白给你(指完善廉租房制度)。”

北京大学中国经济研究中心经济展望论坛

2007年12月20日

徐滇庆

2007年11月以来，全国各地商品房交易额普遍下降，在房地产市场低迷的时候，新闻媒体上不断传来消息，好像房价就要下降了。在报纸上看到大字标题“深圳房价加速下滑”，[1] “广州房价拐点将现？”[2]据说，中央电视台的《经济半小时》节目有人宣布广州的房价暴跌了20%。

有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如，万科的王石公开表示：“我承认楼市拐点确实已经出现”。于是，有人提问：“珠三角房市低迷，北京是否会感冒”？

房价暴涨，民怨沸腾。老百姓对于高房价早就恨之入骨，巴不得房价早点跌下来。作为学者，我历来不喜欢高通货膨胀，更不喜欢房价飞涨。倘若果真能够将房价压下来，未必不是一件好事。可是，做研究不能感情用事。在房价研究上尤其要冷静，要坚持说真话，为老百姓说话。

房价变动反映出经济规律。无论是什么人违背经济规律，都要受到惩罚。过去是这样，现在是这样，将来还是这样。对于规律，我们一定要有敬畏之感。要了解潮流，才能驾驭潮流，保护自己，发展自己。

房价和其他物价一样，有涨必有落。世界上只涨不落的房价从来就没有存在过。但是，如同潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，和人们的偏好没有多少关系。并不是你喜欢什么，它就按照你的愿望变化。

当前报道的房价数据扑朔迷离，有人说：“无论如何时候，有关房价的数据都是真真假假，任何根据统计数据所做出的判断都让人半信半疑。”[3]这就需要我们下点功夫，去伪存真。

首先，有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下房地产投机活动受到抑制，自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整，也是意料中 事。例如，有的房地产商将原本每平米12000元的住宅喊价15000元。如今打个折，买13000元。这只能属于房地产的营销策略，算不得降价。上海的 汤臣一品，要价每平米11万元。其实，他们压根就没打算卖。不过借此做个广告，把汤臣一品放在前头，而借机将汤臣集团其他的房子买了一个好价钱。如果哪天 汤臣一品的价钱改为10万元一平米，难道是真的降价吗？

去菜场买菜。

“多少钱一斤？”

“二块。”

“一块卖不卖？”

“行，你要几斤？”

连卖菜的老太婆都知道营销策略。难道你花一块钱买的青菜还占了什么便宜？

开发商要价肯定高于真实价格。在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。由于住宅的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等各不相同，房价自然 也大不一样。因此，房地产商一定先喊出一个比较高的价，然后慢慢地砍，直到摸准购房者愿意支付的上限为止。当我们讨论房价的时候，要分清讨论的对象。要从 时间序列数据来判断房价的变化趋势，拿房地产开出的楼价来讨论问题，难免出现严重的扭曲。

其次，房市低迷并不等于房价要下降。

在房地产市场上，谁的信息最多？无庸质疑，房地产商的信息要远远超过政府部门和普通购房者。从理论和经验出发，如果房价真的要下降了，房地产商肯定要抢先 出手，抛售楼盘。如果在短期内楼盘供应量突然上升，那么很可能将出现房价下降。可是，各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售，说明他们 估计房价还要上升，既然房价还要上升，何必急着出售。

按照一般情况，在年底应当出现楼盘促销。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为： “开发商在年底进行楼盘促销并不少见，已是临近年关，开发商都想冲刺一下，完成既定目标，甚至为把当年业绩做得更漂亮些；二是年尾也是开发商回笼资金的时 候，要做财务报表，还要还银行贷款、工程结款等，所以多卖点房回收点资金也是好的。不少楼盘在今年二、三季度上海楼市回暖时涨得太快，到年底还剩些房源， 但看到调控来袭、交易冷清，便主动调价促销。但问题在于，开发商的营销策略的改变并不代表他们就看空明年的上海楼市。”从各地数据来看，理应出现的售楼高 峰并未出现，这表明，许多房地产商正在等待着下一波涨价。

第三，即使出现了拐点也并不意味着房价下跌。

王石估计楼市的拐点已经出现。姑且不论他的判断是否正确，许多人误解了拐点的经济学意义。在经济学中拐点(Inflection Point)有着很明确的定义：表示曲线由加速增长转变为减速增长。由凹曲线变为凸曲线。曲线的二阶导数在这个点为零。值得提醒的是，即使在这个点之后曲 线仍然上升，具有正斜率。说白一点，出现拐点只不过是房价的涨速没那么快，但是还是在上升。拐点和房价的最高点是完全两回事。如果王石讲的是经济学意义上 的拐点，那么他说的还有几分可能，如果说是达到最高点，从此房价就要下降，就不对劲了。

第四，当我们讨论房价的时候应当区分具体楼价和房价指数。按照国务院24号文件，必须用70%以上的面积兴建90平方米以下的小户型住宅。可是，2007年1月到10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。[4]众 所周知，小户型的房价肯定低于豪华型大户型。如果认真执行国务院文件，多盖些小户型住宅，那么平均房价肯定会降下来。不过，如果70%以上的面积被用于建 设廉租房、经济适用房和小户型住宅，今后可以用来盖大户型住宅的面积肯定大幅度减少。开发商没有土地就等于没有用武之地，在土地招拍挂中他们肯定要争先恐 后地举牌，直到把地价拍到天上去。随后，他们盖的豪宅也肯定是天价。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事，房价肯定还要涨。如果拿整个城市的房价来计算，在 包括小户型住宅、经济适用房之后，房价指数确实有可能下降。

当前决定房价有三大原因：供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。

在供求关系上，房地产市场上的需求除了正常需求之外还有投资需求。近年来，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面积在2003年为23.7平方米，2004年为25平方米，2006年为26.1平方米。几乎每年都增加一个平方米。

2006年全国人口净增700万，农村进城人口1780万。每年结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10493元，2006年增加为11759元，净增1266元。[5]在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强地继续推动房价上升。显然，对于居民的正常需求，我们不仅不能打压，还必须加以鼓励和保护。从供求关系来看，推动房价上升的因素很强，而导致房价下跌的因素并不强，因此，在较长时期内房价还处于上升通道。

房地产政策要管的是过度投机需求。毫无疑问，在某些地区的房价暴涨中，投机因素起到了推波助澜的作用。例如，深圳就是个明显的例子。在2005年全年内深 圳购买二套及以上房产的购房者为7553人，占全市交易套数的20%左右。在二手房市场的问卷调查中64%的人表示购房用途是自住加投资。在2006年深 圳置业者中大约30%的人在取得产权证之后半年内转手出售。[6]这都说明在深圳房地产市场上投机活动相当严重。整治过度投机靠的是财税、金融和土地政策，简单地喊口号，或者采用行政手段来打压房价并不能达到预期目的。

在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，在较长时期是由于资产重新定价。目前，推动房价上升的最重要的因素是资产定价。2007年11月，消费价格指数 （CPI）为6.9%，基准利率为3.87%。出现了3个百分点的负利率。受到多种因素的牵制，利率在短期内升不了多少，而通货膨胀率也降不下来。负利率 将严重地困扰我们的金融体系。按照经济学理论和过去多年来的实践，只要有负利率，银行中的居民存款就会流动。关键在于这些钱会往哪里流？

按照2006年的数据，中国老百姓除去日常消费、投资之外，购买商品房用了2万亿，还往银行里存了2万亿。在负利率的情况下，老百姓还会继续把钱存进银行 吗？在2007年4月城乡居民存款余额下降了1674亿元，这是多年来的第一次下降。在5月又下降了2869亿。随后，只有一个月略有上升，其他各月都在 下降。到了10月份，突然下降了5062亿，震动了整个金融系统。尽管在11月居民存款回升2628亿元，但是总的趋势仍然没有发生根本性的改变。[7]也就是说，银行存款不仅没有增加，还有可能继续外流。起码，老百姓在2007年新增加的收入存进银行的可能性不大。

老百姓在2006年存进银行20000亿，今年居民收入比去年有增无减。老百姓手里节余的钱就算是和去年一样，这些钱不进银行，去哪里？金融市场有五个部 分：证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。目前，我国的债券规模只有几千万，期货市场和外汇市场基本上都没有开放，证券市场的规模有限。 这使得我们的金融机构出现了巨大的扭曲。美国、欧洲、日本比我们有钱，但是，他们的资金被分散在上述五个市场中，存在银行里面的钱并不多。我国的大部分资 金存在银行中，而且40%左右是短期和活期存款。这样的金融结构很不稳定，一旦出现负利率就有大麻烦。银行里的钱往外流，必然要流进股市和房地产市场。由 于中国的股市能够容纳的资金有限。如果听任大量资金进入股市，有导致泡沫经济的危险。于是，必然有相当一部分资金要进入房地产市场。假若去年民众存进银行 的二万亿当中，有一万亿进股市，一万亿进房地产市场。商品房竣工面积在2007年只能增加5%左右，那么，几乎相等面积的商品房在2006年卖了 20000亿，在2007年可能有30000亿涌进房地产市场。由此可见，房价上涨的压力非常大。何况，银行存款当中还会流出一些，更加大了房价上升的压 力。

观察房价走势，切莫忽视资金流分析。打个比方，银行像个水库，居民存款好比天上下雨。利率好比水库的大坝。如果天上不停地下雨，大坝又加不上去，那么水就 会漫出大坝。水流总要有个去处。有人像猜谜一样，他们认为房价已经涨了好几年，该歇歇了。有人拿股市的大起大落来套房地产市场。于是，前些时候有人说，深 圳房地产市场暴跌，亿万资金外逃。事实已经证明这是谣言，可是，在听到这些不负责的话的时候怎么就不想一想，就算深圳的居民把房子卖了，手里拿着资金往哪 里逃？存进银行？负利率。进入股市？大幅震荡，不确定性很高。换美元？别说还有管制，就是换了，美元还在贬值。转了一圈，只有房市和股市可供选择，许多资 金还要回到房地产市场来。

金融机构的扭曲是历史造成的。追究金融结构扭曲的责任毫无意义。我们理应大力发展证劵市场、债券市场、期货市场，在有条件的时候适度开放外汇市场，但是， 平心而论，这些市场的开发绝非易事，急了容易出事。在金融市场尚未发生根本调整的情况下，资金肯定要流入股市和房地产市场。假若一万亿进股市，一万亿进房 地产市场，房价焉能不涨？金融结构调整绝非一朝一夕的事情，房价上涨将伴随着这个金融结构调整的全过程。

在房价上升过程中，最重要的是要照顾好民生，以民为本，多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房。让老百姓能够安居乐业。深圳部分地区的新开楼盘的喊价下降 是好事。很可能是在宏观调控政策下抑制了过度投机的成果。但是，还不能根据这一点来判断全国房价的走势。从资产定价的角度来观察，不论你喜欢还是不喜欢， 大量资金还将继续涌入房地产市场。房价很可能还要涨上一段时期。等到金融结构调整到一个新的稳定状态，房价暴涨的趋势才可能逆转。

徐滇庆

北京大学中国经济研究中心

 来自搜狐徐滇庆博客：http://xudianqing.blog.sohu.com/

在我面前摆着一张2007年12月21日的《上海证券报》。通栏标题是“首破两位数，房价涨幅创两年来新高”。2007年11月份全国70个大中城市房屋 销售价格涨幅首次突破两位数，达10.5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高。房价上涨之势仍然是“高烧”不退。

而紧挨着的另外一篇文章的题目是“中原集团：明年深圳房价可能下跌20%”。据报道，中原集团总经理黎明楷预测：“2008年深圳房价可能会下跌20%左 右。今年房价暴涨的情况将不太可能再现”。中原集团是在香港注册的一家房地产代理公司。在房地产业界有些名气，总不至于胡说八道吧。

就在同一张报纸上，两篇文章都在谈房价，其观点截然相反，相差180度，让老百姓相信哪一个？

顺手查了一下最近的报纸，关于房价走势的判断明显地存在着两极分化。有的报纸报道“深圳房价加速下滑”，[1]“深圳楼市触顶回落”，高挡盘降价达到20%也极少成交。[2]有人在中央电视台的《经济半小时》节目中声称，广州的房价要下降20%。有报道说：“房地产市场最早出现冬天不是在北方，而是南方深圳。如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。”[3]

另一方面。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队10月底发布的数据，最近三个月内，北京期房价格涨幅就超过了20%。北京有位房地产商说：“现在北京卖房太没有挑战性了，只要房子造出来，就不愁卖。打折？能让你买到一套房子就不错了。”

2007年10月，上海商品住宅成交量161万平方米，比9月下降了22%，但是成交均价由9月份的每平方米10507元上升为11577元，上涨10.18%。[4]

中国社会科学院发布的蓝皮书判断2008年房价仍然处于上升通道。

看起来，官方统计数据和学者们说的和某些房地产商、新闻媒体很不一样。如果说只是数量或者程度上有点差别就算了，可是，两种说法南辕北辙，大相径庭，叫老百姓如何是从？

为了去伪存真，掌握房价的变化规律，我们需要仔细研究一下，断言房价就要下降的根据是什么？

第一，类比法。从国内看，深圳和广州新开楼盘的房价下降了，既然南方的房价下降了，其他地方也会下降。从国际上看，美国房价下跌导致次贷危机，既然美国的房价都可以下跌，那么，为什么中国的房价不能下降？

第二，推论法。股市暴涨之后必然暴跌，房价从2004年开始暴涨，已经涨了3年了，该跌一跌了。世界上哪有房价只涨不跌的道理？

第三，寄托希望法。在许多报纸、刊物上经常见到这样的说法，如果房价继续暴涨，政府肯定会出台更为严厉的政策。只要政府出手，房价肯定跌下来。

讨论房价变化趋势时，一定要心平气和，头脑清醒，要从理论的高度来剖析，抓住问题的实质。人们普遍希望房价下降，有人就顺着潮流说话。他们用心良苦，完全 可以理解。但是，在任何时候我们都要尊重客观规律。假若违背经济规律，无论是何等伟人，一定要受惩罚，何况眼下尽是我们这样一些凡夫俗子。

让我们来分析一下，为什么说上述判断站不住脚。

采用类比法，一定要注意类比事物是否具有相同的背景条件。拿美国房价下跌来类比中国的房地产市场就有些荒唐。中国和美国处于不同的发展阶段，中国人均居住 面积只有27平方米，美国早就超过了60平方米。连我们亚洲邻国的人均住房面积也多在35平方米以上。他们的人均居住面积已经相当稳定，而中国每年人均居 住面积增加一个平方米。在中国房地产市场上，除了由于人口增加、更新改善方面的住房需求之外，扩大居住面积，农民进城，家庭规模小型化等因素都在强劲地推 动着正常住房需求。在其他国家这些因素远远赶不上中国。简单地比较，不伦不类，难免出错。

采用推论法好像是在猜谜一样。有人认为，经济发展有周期，股市大幅震荡，房地产市场连续火了好几年，也该走下坡了。在海外，采取这种推论法的也大有人在。 君不见，每年都人在预测，中国高速增长了二十多年，快到头了吧？确实，如同任何事物的发展一样，房价必然有升有降。不存在房价只升不降的神话。但是，我们 不是算命先生，无法准确地推断到底什么时候房价会向下调整。根据中国房地产市场发展态势，目前房价还处于上升通道。假若断言房价就要下降，应当拿出比较有 说服力的论据来，一厢情愿的猜测是不管用的。

不少人把打压房价的希望寄托在政府政策上。在无可奈何的情况下，他们自觉或者不自觉地唤起了头脑深处的计划经济思维。请问，为了稳定房价，政府还有什么政 策没用？金融政策、财税政策、土地政策等等，尽管还有许多尚待改进的地方，该用的政策都用了。如果说这些政策还不够“严厉”，那么剩下来的只有政府直接干 预房价了。由各级地方政府直接来设定房价，一房一价，不准涨价。这些办法确实有效，一定可以把暴涨的房价压下去，可是，房价只不过是整个价格体系中的一个 部分。管住了房价还不够，还必须把上游和下游的价格管住。管房价之后就要不断地管下去，最终倒退回计划经济。如果只管一部分而放开另外一部分，就一定出现 混乱，导致腐败。依靠政府直接干预房价实际上是捡了芝麻丢了西瓜，得不偿失。

仔细研究一下有关深圳、广州房价变化趋势，无非是某些房地产商新开楼盘的价格有所下降。解释这个现象并不复杂。

首先，今年上半年深圳房地产业的投机活动相当猖獗。实行了一系列宏观调控政策之后，打击了过度投机活动，确实缓解了部分需求压力，这是导致深圳房市降温的 重要原因。可是，必须警惕，投机活动随时可能卷土重来。到深圳投机房地产的资金未必一定要来自本地。在资金市场高度一体化的情况下，浙江、山西的资金不要 几分钟就可以转移过来。务必要继续注意抑制房地产市场的过度投机。

其次，对于自住需求要分层次。中国的贫富差距太大了。普通老百姓的收入水平无论如何也难以支付那些豪宅。在过去几年内，北京、上海、广州、深圳盖的大部分 是大户型豪宅。而90%以上的老百姓被高房价排挤在这个市场之外。对于高收入群体来说，买涨不买落。高房价只会刺激他们更加热中于房地产市场。随着用 70%的面积盖90平方米以下小户型住宅政策的贯彻，可以被用来盖大户型住宅的面积会剧烈减少，使得大户型住宅的供求关系更为紧张。因此，对于大户型住宅 来说，恐怕2008年的涨势更严重。但是，由于小户型、经济适用房和廉租房的大量建成，房价指数的上升趋势可能得到缓解。是否能够出现下降还要继续观察。

第三，部分新开楼盘售价打折属于开发商的营销策略。在房价暴涨时，开发商标出了很高的价格，年终到了，他们或者是为了有一个较好的业绩，或者为了回笼资 金，或者为了帐面均衡，他们主动打折，但并不真正说明房价下降。要观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据，而不能光看某些楼盘的要价。目前，各个城 市的商品房交易量下降，开发商捂盘惜售，恰恰说明他们判断房价还要涨。毫无疑问，房地产商的信息远远超过政府和购房者。由于他们的行为受到利益的支配，我 们不仅要听他们怎么说，还要看他们怎么做。

总之，我们一定要透过现象看本质，在判断房价走势时要站在理论的高度上，纵观全局，注重数据，绝对不要人云已云，随波逐流。只有这样才能认识潮流，驾驭潮流，保护自己，发展自己。

（2007年12月24日）